Vorfälligkeitsentschädigung

Als Vorfälligkeitsentschädigung (VFE, §§ 490 II S. 3, 502 BGB) wird das Entgelt für die außerplanmäßige (Teil-) Rückführung eines Darlehens während der Zinsfestschreibungszeit bezeichnet. Ist das vertraglich vereinbarte Darlehen noch nicht ausgezahlt, spricht man von einer Nichtabnahmeentschädigung. Für diese gelten die Regeln der VFE analog.

Das Geldinstitut kann auch frei entscheiden, auf die Berechnung der VFE ganz oder teilweise zu verzichten, beispielsweise wenn es durch ein Ersatzgeschäft oder die Fortführung des Vertrags mit geänderten Bedingungen keinen bonitäts- oder beleihungsmäßigen Nachteil erleidet (Objekttausch, Austausch Darlehensnehmer). Streit über die VFE ist regelmäßig vorprogrammiert.

Die „Verbraucher“ zahlen in der BR Deutschland im europäischen Vergleich mit Abstand die höchsten Vorfälligkeitsentschädigungen, oft bis zum Dreifachen über dem, was in den übrigen europäischen Staaten im Durchschnitt verlangt wird (Studie vom 23.01.2004, Institut für Finanzdienstleistungen e.V.). Aufgrund unterschiedlich rechtlicher Vorgaben ist die Berechnung an sich als auch über die Höhe der VFE ein Kapitel für sich.

Grundsätzlich sind Kreditinstitute nicht verpflichtet, grundpfandrechtlich besicherte Darlehen vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit zurückzunehmen. Ein berechtigtes Interesse, ein Recht auf Kündigung (Sondertilgung) des Darlehens durch den Darlehensnehmer vor Ablauf der Zinsfestschreibung besteht jedoch bei der

  • Veräußerung der Immobilie oder

  • bei dem Wunsch nach einer Ausdehnung des ursprünglichen Darlehens, wenn der Darlehensgeber dies ablehnt.

Die BGH-Urteile dazu:

  • Verkauf der Immobilie (BGH XI ZR 197/96, BGH XI ZR 198/96)

  • Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung bei Annuitätendarlehen (BGH XI ZR 27/00)

  • Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (BGH XI ZR 285/03).

Formfehler in der Widerrufsbelehrung bei Immobiliendarlehen geben Verbrauchern die Möglichkeit, Kredit- oder Darlehens­verträge vorzeitig aufzulösen - ohne die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen (OLG Brandenburg 17.10.12, 4 U 194/11). Das bietet eine günstige Gelegenheit, die fehlerhafte Widerrufsbelehrung zu Verhandlungen mit der Hausbank über bessere Konditionen zu nutzen. Zur Durchsetzung dieser Ansprüche ist jedoch meist anwaltliche Unterstützung angezeigt.

Mögliche Fehlerquellen in Widerrufsbelehrungen

  • Beginn der Widerrufsfrist ist falsch

  • Hinweise zu den Rechtsfolgen fehlen

  • Verwirrende Formulierungen

Da es meist um größere Beträge bei der VFE geht, empfiehlt sich immer, die Berechnung der VFE qualifiziert überprüfen zu lassen. Im Internet gibt es zahlreiche Rechner mit unverbindlichen Richtwerten, die jedoch häufig keine individuellen Darlehensvertragsvereinbarungen berücksichtigen, obwohl sich diese erheblich auf die Höhe der Entschädigung auswirken können.

Eine weitere Möglichkeit, bessere Zinskonditionen zu sichern, ist die Gelegenheit, ein Forward-Darlehen bis zu 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit der Hausbank abzuschließen. Forward-Zeiträume über 5 Jahre dürften unwirksam sein. Dafür zahlt man einen kleineren Zinsaufschlag. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird idR. so nicht mehr fällig. Einzelheiten hierzu sind aber bis dato noch nicht abschließend gerichtlich geklärt.

Die verkürzte Darstellung ist nach bestem Wissen zusammengestellt und kann eine anwaltliche Beratung nicht ersetzen. Wer es konkret wissen will, geht zum Profi. Hören Sie auf zu rechnen, fangen Sie an zu denken!

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